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经济型酒店选址秘诀

放大字体  缩小字体 发布日期:2012-12-08  浏览次数:92
核心提示:随着国内旅游业的迅速升温,经济型酒店在中国异军突起,成为星级酒店、廉价旅馆之外新的酒店经营模式。而2008年北京奥运会、2010

随着国内旅游业的迅速升温,经济型酒店在中国异军突起,成为星级酒店、廉价旅馆之外新的酒店经营模式。而2008年北京奥运会、2010年上海会的临近,使中国经济型酒店又将引来新的发展高峰。作为经济型酒店的经营者,店址得好,几乎等于成功了一般,不愁无客源。

一、选址影响因素

影响经济型酒店选址因素有以下几种,具体如下表所示:

1.场地状况

经济型酒店具体的项目用地评价需要考虑以下四个方面的因素。

(1)场地概况。研究人员在地图上标明场地位置,正确介绍场地轮廓和地形,邻近地区土地使用情况,以及需求产生点到这块场地的距离和主要交通方法。

(2)能见度——拟建经济型酒店是否醒目,是否醒目。对于经济型酒店来说,能见度很可能是影响旅客需求量的关键因素。

(3)进出难易程度。分析此因素时需考虑酒店需求产生点的距离,以及当地的交通方式。对于经济型酒店来说,进出难易程度尤为重要。

(4)可得到性。如房产是否能租到或买到,什么时候可以使用,是否受城市规划中的分区限制。

2市场区域范围

研究本地区和邻近地区的经济状况,以便发观可能会影响需量的各种经济和人口统计因素的发展趋势。

市场区域评价可以从两个方面进行。

(1)旅游与旅行目的地分布的地区范围。具体包括客人的旅行目的地、从旅客旅行目的地至拟建经济型酒店的行程距离、旅客经常使用的交通方式、竞争对手酒店店址。

(2)市场区域特点,具体包括:该区域的常住人口及其构成、商业零售额、就业人数、工商企业与社会服务机构的分布现状、写字楼密度、旅游者人数。

3.市场环境

(1)客源评价。客源评价是对潜在客源及其消费预期作出评价。如果预期的需求来自当地的工业和商业活动,那么确认这种需求的最好方法之一是对该地区潜在客源进行调查。如果潜在客源是到访的旅游者,市场调查则应扩大到这些群体。

(2)竞争者评价。竞争者评价是为了了解该地区所有竞争市场情况和将来可能发生的变化。确定哪些机构是拟建项目的直接竞争对手和间接竞争对手;判断近期内当地是否会有新建的同类项目:确定当地现有和拟建的旅游住宿机构的客房数量;分析各个竞争对手目前的房价结构、历年客房出租率、市场定位、服务设备和设施。

4.旅游业发展状况

比如,目前旅游者人数、旅游者的旅游成本及旅游者的支付能力等因素。

5.行业政策法规

行业政策法规包括所选位置是否有特殊的政策规定、是否受区域划分的限制等因素。

二、选址要求

1.地理位置

(1)靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

(2)邻近主要公路(或高速公路)的交叉路口,交通枢纽,城市人口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。

2.建筑物

利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。对建筑物的要求有:

(1)建筑物为长方体,建筑面积在4500~6000平方米的范围内内,宽度或进深度以1 6米左右为最佳。建筑物高度为5层左右,有一个电梯井位。

(2)建筑物结构为框架结构,允许进行改造。

(3)周边有一定的空地,出路通畅并可停车。

(4)水、电、气、排污、通讯等设施到位。

“如家”、“莫泰l 6 8”等连锁酒店巨头早就开始身体力行:2005年年初,“莫泰l 6 8”在浦东连开两家分店,均是厂房改造而来;“如家”的许多连锁酒店也都是采用租赁日厂房改造后进行经营的。

3.地块

(1)租地自建,对地块的要求。

①三通一平,市政配套到位。

②占地面积3000平方米左右,视地理位置与价位而定。

(2)购地自建,对地块的要求。

①必须拥有产权,并无对外抵押事宜。

②已立项(旅游用地)。

特别提示:

按照国际上操作汽车旅馆的成功经验,购地成本需要控制在总造价的10%以下

4.交通条件

在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。

5.市场环境

经济型酒店应做好周边市场环境的凋查研究。

(1)周边有没有饭店、旅馆,他们的等级、经营情况(客源、房价等)。

(2)客流量(车流量、人流量,能否滞留)。

(3)附近的企事业单位的情况,如单位种类、单位数量、基本经营情况等。

假如,选择的是汽车旅馆,则选址时要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量,观察新的公路、机场发展的动向,靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。此外,某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近,还有各大都市的市郊,由于人口集中的情形日益增加,再加上我国积极倡导小城镇建设,这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆竞争势态和配套设施的情况,在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系建立加油站、汽车维修厂、小网吧、自动售货机、洗衣房、ic卡电话机、杂志和报刊零售店等。

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